启动分销，奉化的开发商也慌了吗？

阅读模式 · 发表于 2021-6-26 13:33:34

昨天老司机接到两个电话，都是向我倾销奉化宝龙TOD项目的。

几周之前我听说宝龙启动了分销，但我一向没去关注，奉化是个敏感的地方，宝龙TOD作为一个超级大盘，前面几期又消化了大量的投资客户，老司机的谈吐稍有失慎，能够会获咎一大帮“准业主”。我曾立誓三个月不谈奉化某热门板块，由于之前说得比力坦直，致使这个板块的很多投资客对老司机很不满。老司机，你为什么要一向黑**板块？<span/>老司机历来没有故意黑过任何一个板块大概楼盘，但也历来没有由于贸易好处决心去吹嘘过任何一个板块或楼盘。我说的只是小我的看法，它能够对也能够差池，但不会带有任何小我豪情。
在老司机眼里，一个个板块（楼盘）就像一个个青楼女子，不管丰润肥臀还是长腿细腰，我都只是冷眼旁观。青楼当中，有人沉醉，有人轻薄；有人以身相许，有人朝三暮四。分歧的际遇催生出分歧的渴望，横生出分歧的爱恨情仇来。楼市未尝不是如此。

出于猎奇，老司机去翻看了一下奉化宝龙项目标备案情况，本来客岁12月底阿谁批次就起头转冷了，到现在为止，总共308套屋子备案率刚刚过半。加上3月底第二批次的推量，今朝还有407套室第未备案，特别是新一批次的推盘还没看到备案，看来启动分销也是必不得已。两年来，宝龙TOD项目一向是奉化楼市的一面旗帜，开盘必抢、开盘必光早已成了一种信仰，没有谁会想到，这个楼盘几个月后会依靠分销。
当宝龙项目还在卖1.4-1.5万时，老司机以为买它的来由还是很充实的。当初很多人问我选金海路还是选某热门板块时，我说还是金海路的价格更有吸引力。固然，我还会加一句：奉化投资盘过大，要有持久持有的心理预备。之所以那时以为可以买，是由于横向对照宁波各区，奉化限价是最低的，再扩大一点对照各个郊县，奉化仍然是最廉价的。通高架通地铁，又有奉化区中心能级的配套，1.4-1.5万的价格没什么泡沫。
相比之下，悲观的投资客在问我余姚还有几多空间时，我会说你们看看奉化，奉化已经变区了，房价比你们余姚还低很多。
假如不是余姚被高估了，能够就是奉化被低估了。但奉化毕竟耐不住孤单，地价房价节节爬升（留意是限价上升），宝龙TOD地点的金海路板块已经涨到了1.75万元，早期的投资客算盘打得啪啪响，一算每平方涨了3000块。
但1.75万的市场早已不是1.45万的阿谁市场，明显的价格上风没有了，再碰到调控覆盖，奉化楼市起头走下神坛。

对于奉化冲击最大的政策有两个：第一个是房贷收紧，限制了很多投资客的杠杆；第二个是奉化归入房票计较范围，致使很多投资客不再轻易动手。
客岁12月，宁波真正起头收紧房贷，进步了首套房认定标准，将之前非常宽松的“认贷不认房”调剂为“认房又认贷”，普遍进步了二套房首付，而且停止了第三套房的存款。投资奉化的投资客，相对资金气力不太强，他们高度依靠首套房天资，而且操纵奉化不限购的上风以各类名义买入。
奉化到现在为止大部分地方也不限贷，但被列入了宁波的房票计较范围，在奉化买了房，就会影响到限购圈内的采办资历，让很多人停下了脚步。
房票珍贵，应当买更好的。很多人这样想。作为一个新区，用低价、多量量吸引投资客，这样的操纵无可厚非，北仑这样干过，镇海也这样干过，范围更大的杭州湾，差不多一向干到现在。
但奉化的大干快上看上去似乎更加“功利”，老司机一向在观察奉化的操纵，感受隐忧有两点：
1、周全开花，但缺少焦点主体。北仑大开辟时，焦点是在黄山路-泰山路沿线，配套打造了区政府-体育馆-富邦-银泰等焦点商圈，其间起升降落曾留下很多烂尾楼；镇海大开辟时，焦点在骆驼区府-箭湖广场-吾悦广场，为难的是保利耍大牌箭湖广场现在还是一片荒地；更早的时辰，鄞州大开辟时，焦点是万达-区府-南商一线。一切的新区都有清楚的焦点。
地卖了这么多，楼盖了这么多，奉化的新焦点在那里呢？
没有焦点，何来自住客接盘？
所以，奉化这几轮“韭菜”割下来，风险最大的在乡镇，阔别主城区，没什么配套，也没什么资本，<span/>变现将是一个久远的困难。2、降价过快，投资客难以为继。老司机之所以不看好奉化的某些板块，焦点的缘由是我以为价格空间短期内已经很小了。做买卖的人都晓得，你卖一样工具，要末追求范围，薄利多销；要末追求利润率，走高价低量线路。
奉化是想两头都捉住，地价要高，推量还要大。很多地方都恋慕杭州湾，一片滩涂上这些年卖了这么多地，收了那末多钱，但杭州湾一向廉价啊。镇海廉价了差不多十年，北仑廉价了十多年，奉化想五年就走完它们的路。
老司机已经说过，小港卖2万，横街卖1.6万，慈城卖2.1万，九龙湖卖1.7万，奉化价格跟它们差不多，为什么一定要买奉化呢？
1.5万时你全国无敌，2万时你能够就四周楚歌了。

虽然五年前奉化撤市设区，成为了主城的一部分，但我们究竟要看到现实：
在六个区中，奉化的生齿是净流出的；在宁波一切的区县中，奉化的产业根本是最亏弱的。
奉化改区是一个历史机遇，但兄弟区县也不是茹素的，不管收三区，还是北仑、镇海甚至余慈，大师都在你追我赶做大“蛋糕”。
人材，各地都在抢，资金，各地都在抢，项目，各地都在抢。
奉化明显远未到享用成功果实的时辰，放低身段、埋头苦干，应当是奉化此后一个期间仍需对峙的原则。
话说返来，投资奉化的人也需要有耐心，就像昔时投资其他新区一样。严酷来说，类似奉化这类大范围开辟的新区，在第一个十年，投资回报率跑输大市是很一般的。并不是奉化设区了，它的回报率就一定全市最高。新区的绝佳投资机遇一般有两次，第一次是刚启动时，第二次是楼市堕入危机以后。稍后<span/>，老司机遇就这一点，针对杭州湾专门写一篇，题目都想好了。真的就像他们说的那样，杭州湾的机遇来了吗？<span/>
实在不可是启动分销，近来也有开辟商起头放量推盘，是抢跑还是一般操纵？老司机遇在近期专题分析。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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